Im Wesentlichen umfaßt das Mietrechtsänderungsgesetz folgende Regelungskomplexe:
Die energetische Modernisierung von Wohnraum und dabei eine Beschränkung des Minderungsrechts, die Förderung des Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen), die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Außerdem sind die Bundesländer ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot abzudämpfen.
- Energetische Modernisierungen führen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiterhin beeinträchtigt ist. Dies gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht (mehr) benutzbar ist.
- Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird nun in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann.
- Energetische Kriterien sollen künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden, indem in den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gesetzlich klargestellt wird, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
- Räumungssachen sind künftig von den Gerichten vorrangig zu bearbeiten und vor anderen Zivilprozessen zu terminieren, denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens nötig, um möglichst zu vermeiden, dass sich die Klagforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.
- Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann das Gericht den Mieter verpflichten, für die während eines Gerichtsverfahrens (z. B. über das Recht zur Mietminderung und deren Umfang) Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Leistet der Mieter die Sicherheit nicht, kann ein Räumungsurteil erfolgen.
- Das Modell der "Berliner Räumung" erfährt eine gesetzliche Grundlage. Dadurch kann die Räumung durch den Gerichtsvollzieher darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen und es fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung vorhandenen Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters bezgl. der von Mietern oder sonstigen Räumungsschuldnern in der Mietsache zurückgelassenen Gegenstände ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
- Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, einen weiteren Räumungstitel auch gegen sonstige Bewohner oder den unberechtigten Untermieter zu bekommen.
- Die Umgehung des bewährten Mieterschutzes bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen durch das sogenannte Münchener Modell wird unterbunden. § 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen anschliessend veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Nach dem sog. „Münchener Modell“ konnte eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel erwerben, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Kündigte die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter noch vor der Umwandlung, wurde der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen.
(Quelle: Bundesministerium der Justiz, Ein modernes Mietrecht für mehr Klimaschutz)
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