Aktuelles aus den Rechtsgebieten

Das AG Bremen hat am 22.12.2011 entschieden, daß ein Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Mietzahlungen geltend machen kann, wenn der Mieter nicht die ordnungsgemäße Anlage der Mietsicherheit (Mietkaution) nachweist. Das Zurückbehaltungsrecht ist bedingungfeindlich.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit wird auch im Hinblick auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten spätestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses fällig, sofern nicht konkrete Erwartungen begründet sind, dass es zu einem Nachzahlungsanspruch des Vermieters kommen wird.

I. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von € 1.282,91 erledigt ist.

II. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen auf € 197,09 vom 05.05.2011 bis zum 10.11.2011 sowie auf € 740,- für den Zeitraum vom 06.04.2011 bis zum 31.05.2011 sowie auf € 542,91 für den Zeitraum vom 05.05.2011 bis zum 31.05.2011. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten zu 87 %, die Klägerin zu 13 %.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsgläubiger darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsschuldner vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Parteien streiten um die Mietsicherheit aus einem Wohnungsmietvertrag.

Mit Mietvertrag vom 09.08.2008 mieteten die Beklagten von der Klägerin eine Wohnung an. Im Mietvertrag war eine monatliche Grundmiete von € 480,- für die Wohnung zzgl. € 65,- für den Tiefgaragenstellplatz vereinbart sowie eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von € 150,-, zahlbar jeweils zum dritten Werktag eines Monats. Der Mietvertrag sieht die Leistung einer Mietsicherheit i.H.v. € 1.635,- vor, die von den Beklagten erbracht wurde. In § 19 des Mietvertrags wird bestimmt, dass die Mietsicherheit vom Vermieter auf einem gesonderten Sparkonto angelegt werden soll und dass der Vermieter berechtigt sein soll, wegen ihm zustehender Ansprüche aus dem Mietverhältnis die Aufrechnung zu erklären und ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch abzurechnender Betriebskosten nach § 5.2 auszuüben. Ferner soll nach § 19 die Aufrechnung des Mieters gegen die Mietansprüche des Vermieters während der laufenden Mietzeit unzulässig sein. Die in § 19 des Mietvertrags in Bezug genommene Regelung in § 5.2 des Mietvertrags enthält die Benennung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten; § 5.3 bestimmt, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein müsse und dass nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen sein soll, sofern nicht der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe.

Unter dem 02.07.2010 erteilte die Klägerin den Beklagten eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, aus der sich ein Nachzahlungsbetrag von € 626,58 ergab. Für den Zeitraum ab dem 01.09.2010 wurden die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen auf € 195,- erhöht. Unter dem 28.08./04.09.2011 erteilte die Klägerin den Beklagten eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010, aus der sich ein nicht streitgegenständlicher Nachzahlungsbetrag von € 333,75 ergab.

Das Mietverhältnis wurde durch Kündigung der Beklagten zum 31.05.2011 beendet. Mit Schreiben vom 23.03.2011 baten die Beklagten die Klägerin hinsichtlich der Mietsicherheit um den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage. Als Frist wurde der 31.03.2011 zu beachten gebeten, „anderenfalls nehmen wir unser Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete in Anspruch.“ Die Klägerin übersandte den Beklagten am selben Tag eine Kontostandbestätigung über das Kautionskonto, bei der als Bezeichnung des Kontoinhabers allein der Name der Klägerin ohne weitere Zusätze genannt wurde. Die Beklagten zahlten die Miete für die Monate April und Mai 2011 in Höhe von € 1.480,- inkl. Nebenkostenvorauszahlungen nicht, bereits zuvor blieb für Februar 2011 ein Betrag von € 168,75 offen.

Die Klägerin hat am 17.08.2011 Klage erhoben. Die Klageerwiderung ist der Klägerin am 19.10.2011 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 31.10.2011, den Beklagten zugestellt am 08.11.2011, hat die Klägerin eine Bestätigung der kontoführenden Bank vorgelegt, nach der die Mietkaution auf dem Kautionskonto ausschließlich als Kaution und getrennt vom Privatvermögen der Klägerin verwaltet werde. Mit weiterem Schriftsatz vom 18.11.2011 hat die Klägerin auch einen Kontoauszug des Kautionskontos vorgelegt, in welchem die Klägerin als Kontoinhaberin mit dem Zusatz „MK“ mit dem Namen der Beklagten genannt ist.

Das Kautionskonto wurde am 10.11.2011 mit einem Guthabenstand von € 1.651,66 aufgelöst.

Mit ihrem Schriftsatz vom 18.11.2011 hat die Klägerin gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten zunächst die Aufrechnung i.H.v. € 168,75 hinsichtlich des unbezahlten Teilbetrags der Miete für Februar 2011 sowie i.H.v. € 740,- hinsichtlich der Miete für April 2011 sowie i.H.v. € 542,91 hinsichtlich eines Teilbetrags dieser Höhe der Miete für Mai 2011. Im Übrigen hat die Klägerin erklärt, gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten i.H.v. € 200,- ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich einer etwaigen Nachzahlungsforderung aus der noch nicht erfolgten Nebenkostenabrechnung für das Jahre 2011 geltend zu machen.

Die Klägerin meint, den Beklagten habe ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Mieten für April und Mai 2011 nicht zugestanden, da die Klägerin die Mietsicherheit pflichtgemäß von ihrem sonstigen Privatvermögen getrennt angelegt habe.

Die Klägerin sei auch nach Auflösung des Kautionskontos berechtigt, einen Teilbetrag der Mietsicherheit in Höhe von € 200,- als Sicherheit einzubehalten, da die endgültige Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2011 noch nicht erfolgt sei und die Möglichkeit bestehe, dass für die Klägerin eine Nachzahlungsforderung entstehe. Da sich aus den Nebenkostenabrechnungen für 2009 und 2010 Nachzahlungsforderungen ergeben hätten, sei auch für das Jahr 2011 mit einer Nachzahlungsforderung zu rechnen. Eine allgemein gültige Abrechnungsfrist, die der der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich der Mietsicherheit entgegenstehe, bestehe nicht.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin € 1.480,- für die Mieten für April und Mai 2011 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 02.06.2011 sowie als weitere Nebenforderung € 8,74 für Zinsen vom 06.04.2011 bis zum 01.06.2011 zu zahlen. Mit Schriftsatz vom 18.11.2011 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von € 1.282,91 für erledigt erklärt und beantragt nunmehr noch,

1. festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von € 1.282,91 erledigt ist; sowie

2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 197,09 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf € 1.480,- vom 02.06.2011 bis zum 10.11.2011 sowie eine Nebenforderung in Höhe von € 8,74 zu zahlen.

Die Beklagten haben sich der Erledigungserklärung der Klägerin nicht angeschlossen und beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie meinen, wegen fehlenden Nachweises der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit zur ausdrücklich erfolgten Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts berechtigt gewesen zu sein. Da die Klage von Anfang an unbegründet gewesen sei, sei keine Erledigung eingetreten. Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Teilbetrags der Mietsicherheit i.H.v. € 200,- stehe der Klägerin im Hinblick auf die erbrachten Betriebskostenvorauszahlungen nicht zu. Da die Mietsicherheit zur Abrechnung reif gewesen sei, bestünden keine Forderungen der Klägerin mehr.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf das Protokoll des Termins zur mündlichen Verhandlung vom 01.12.2011 sowie auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

I. Auf den Klagantrag zu 1. war festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von € 1.282,91 erledigt ist.

a. Die einseitig gebliebene Erledigungserklärung der Klägerin stellt sich als zulässige Klageänderung gemäß § 264 Nr. 2 ZPO dar (BGH, Urt.v. 19.06.2008 - IX ZR 84/07, NJW 2008, 2580), aufgrund derer anstelle des ursprünglichen Hauptantrags in dieser Höhe die Feststellung der Erledigung der Klage begehrt wird; das Feststellungsinteresse i.S.d. § 256 ZPO ergibt sich aus der Kostenverteilung.

b. Die Klage war ursprünglich begründet, dem Anspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der unstreitig nicht geleisteten Mieten für die Monate April und Mai 2011 stand insbesondere nicht die wirksame Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts der Beklagten gemäß § 273 BGB wegen eines fehlenden Nachweises der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit entgegen.

c. Zwar lagen die Voraussetzungen für die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB vor, da die Klägerin jedenfalls vorprozessual keinen genügenden Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit erbracht hatte. Der Vermieter ist gemäß § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution in insolvenzfester Weise getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (BGH, Urt.v. 13.10.2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59; Urt.v. 23.09.2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505). Eine insolvenzfeste Anlage liegt zwar jedenfalls dann vor, wenn die Mietsicherheit auf einem durch einen Vermerk beim Namen des Kontoinhaber offen als Treuhandkonto ausgewiesenen Sparkonto geführt wird (siehe BGH, Urt.v. 20.12.2007 - IX ZR 132/06, NJW 2008, 1152; Staudinger-Emmerich (2010), § 551 BGB Rn. 18). Den Nachweis hierüber hat die Klägerin aber vorprozessual nicht erbracht, da die von ihr am 23.03.2011 den Beklagten übersandte bloße Kontostandbestätigung über das Kautionskonto, in der als Kontoinhaberin allein die Klägerin ohne weitere Zusätze genannt wird, diesen Anforderungen nicht genügte. Dass die mietvertragliche Regelung selbst lediglich von einer Anlage auf einem gesonderten Sparkonto spricht, kann im Hinblick auf § 551 Abs. 4 BGB nicht zu einer Einschränkung der Verpflichtungen des Vermieters führen. Wird kein Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit gemäß § 551 BGB erbracht, so kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an den laufenden Mietzahlungen geltend machen (so auch Staudinger-Emmerich (2010), § 551 BGB Rn. 19). In der Rechtsprechung des BGH ist anerkannt, dass im Fall einer nicht erfolgten ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit ein solches Zurückbehaltungsrecht besteht (siehe BGH, Urt.v. 23.09.2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505; Urt.v. 20.12.2007 - IX ZR 132/06, NJW 2008, 1152 f.; Blank/Börstinghaus (3.A.), § 551 BGB Rn. 55; Münchener Kommentar-Bieber (6.A.), § 551 BGB Rn. 24; Schmidt/Futterer-Blank (10.A.), § 551 BGB Rn. 74). Vorliegend ist die Mietsicherheit zwar tatsächlich ordnungsgemäß angelegt gewesen, wie sich aus dem mit Schriftsatz der Klägerin vom 18.11.2011 vorgelegten Kontoauszug des Kautionskontos ergibt, in welchem die Klägerin als Kontoinhaberin mit dem Zusatz „MK“ wie Mietkaution mit dem Namen der Beklagten genannt ist. Den Nachweis dieser ordnungsgemäßen Anlage hat die Klägerin aber vorprozessual nicht erbracht. Aus der Sicht des Mieters, der die mangelnde Insolvenzsicherheit der Anlage der Mietsicherheit befürchtet und daher weitere Zahlungen an den Vermieter zurückhalten möchte, steht dies aber der tatsächlich nicht ordnungsgemäßen Anlage gleich: Wird dem Mieter kein Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage erbracht, so kann er sich dieser Anlage gerade nicht vergewissern und er ist für die Frage der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts allein auf den ihm nicht erbrachten Nachweis angewiesen. Der Vermieter wird hierdurch nicht unangemessen belastet: Ist die Mietsicherheit tatsächlich ordnungsgemäß angelegt, so könnte er dies ohne weiteres durch eine Bankbestätigung gegenüber dem Mieter nachweisen.

d. Als Einrede ist das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB nicht von Amts wegen zu berücksichtigen, sondern nur dann, wenn sich die betreffende Partei auf dieses Recht beruft (RGZ 77, 436, 438; Soergel-Wolf (12.A.), § 273 BGB Rn. 57; Staudinger-Bittner (2004), § 273 BGB Rn. 119 f.). Mit der Erklärung der Beklagten vom 23.03.2011, mit der sie um den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage baten und erklärten, für den Fall der Nichtbeachtung der bis zum 31.03.2011 gesetzten Frist ihr Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete in Anspruch zu nehmen, ist eine wirksame Berufung auf die Einrede des § 273 BGB nicht erfolgt. Die Geltendmachung der Einrede des § 273 BGB ist ein einseitiges rechtsgestaltendes Rechtsgeschäft (siehe Staudinger-Bittner (2004), § 273 BGB Rn. 127), für einseitige Rechtsgeschäfte gilt der Grundsatz, dass diese bedingungsfeindlich sind (siehe Soergel-Wolf (13.A.), § 158 BGB Rn. 43; Staudinger-Bork (2010), Vorbem zu §§ 158 ff. BGB Rn. 38). Es gilt daher, dass auch die Erhebung der Einrede des § 273 BGB grundsätzlich bedingungsfeindlich ist. Die Erklärung, im Fall der Nichterfüllung einer bestimmten vom Erklärenden gesetzten Bedingung (hier: fristgebundener Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit) ein Zurückbehaltungsrecht in Anspruch zu nehmen, kann daher grundsätzlich keine wirksame Erhebung der Einrede des § 273 BGB darstellen. Ratio der Bedingungsfeindlichkeit einseitiger Rechtsgeschäfte ist, dass sich der Erklärungsempfänger auf die durch die Erklärung geschaffene Rechtslage einstellen können soll, weswegen ihm keine Unklarheit zuzumuten ist, sondern er vielmehr wissen soll, ob die betreffende Erklärung gelten soll oder nicht (siehe Soergel-Wolf (13.A.), § 158 BGB Rn. 43; Staudinger-Bork (2010), Vorbem zu §§ 158 ff. BGB Rn. 38). Dieses Argument muss auch für das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB Beachtung finden, da anderenfalls faktisch die Möglichkeit des Gläubigers beeinträchtigt würde, von seiner Abwendungsbefugnis gemäß § 273 Abs. 3 BGB Gebrauch zu machen (das Bestehen der Abwendungsbefugnis ist auch maßgeblicher Grund dafür, dass § 273 BGB als Einrede verstanden wird, die durch ausdrückliches oder schlüssiges konkludentes Verhalten zu erheben ist, siehe RGZ 77, 436, 438; Soergel-Wolf (12.A.), § 158 BGB Rn. 57; Staudinger-Bittner (2004), § 273 BGB Rn. 120). Erklären die Beklagten, für den Fall eines nicht erfolgenden Nachweises der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit bis zu der bis zum 31.03.2011 gesetzten Frist ihr Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete in Anspruch zu nehmen, so liegt damit zwar eine ausdrückliche, aber unter Bedingung gestellte und damit unwirksame Berufung auf das Zurückbehaltungsrecht vor. Dem Erklärungsempfänger wird durch diese Erklärung gerade nicht eindeutig verdeutlicht, ob das Zurückbehaltungsrecht tatsächlich ausgeübt wird. Es ist vorliegend auch kein Fall gegeben, in dem das Bestehen einer Bedingung der Wirksamkeit des einseitigen Rechtsgeschäfts nicht entgegenstehen würde, weil durch die Erklärung unter einer Bedingung keine unzumutbare Ungewissheit für den Erklärungsempfänger geschaffen wird (siehe hierzu BGH, Urt.v. 21.03.1986 - V ZR 23/85, NJW 1986, 2245, 2246 f.; Soergel-Wolf (13.A.), § 158 BGB Rn. 43; Staudinger-Bork (2010), Vorbem zu §§ 158 ff. BGB Rn. 40 f.). Dies wird namentlich angenommen für Bedingungen, deren Erfüllung lediglich vom Willen des Erklärungsempfängers abhängen soll (siehe BAG, Urt.v. 27.06.1968 - 2 AZR 329/67,NJW 1968, 2078; Staudinger-Bork, a.a.O.). Hier wäre zwar dem Wortlaut nach die Bedingung des Nachweises der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit bis zu der bis zum 31.03.2011 gesetzten Frist alleine vom Willen des Erklärungsempfängers abhängig, da es der Klägerin oblag, diesen Nachweis zu erbringen oder nicht. Ihrem Sinn nach soll die Ausnahme für Fälle der Abhängigkeit der Erfüllung der betreffenden Bedingung allein vom Willen des Erklärungsempfängers aber solche Fälle betreffen, in denen diese Bedingung keine ungewisse Lage schafft und in denen sich die Erfüllung der Bedingung zweifelsfrei feststellen lässt (siehe BAG a.a.O.). Diese Voraussetzungen sind beim geforderten Nachweis ordnungsgemäßer Anlage der Mietsicherheit aufgrund des dem Kriterium der Ordnungsgemäßheit innewohnenden Spielraums aber nicht gegeben, dies namentlich auch deswegen, weil der Mietvertrag selbst allein von einer Anlage auf einem gesonderten Sparkonto spricht, ohne dessen Insolvenzsicherheit genauer zu spezifizieren.

e. Die Beklagten haben sich auch nicht sodann durch die Nichtzahlung der Mieten für die Monate April und Mai 2011 in schlüssiger Weise auf das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB berufen. Zwar ist allgemein auch eine schlüssige Erhebung der Einrede des § 273 BGB möglich, wenn dem Verhalten des Schuldners ein eindeutiger Erklärungswert zukommt (siehe BGH, Urt.v. 27.03.1985 - VIII ZR 75/84, NJW 1985, 2417, 2418; RGRK-Alff (12.A.), § 273 BGB Rn. 15; Soergel-Wolf (12.A.), § 273 BGB Rn. 57; Staudinger-Bittner (2004), § 273 BGB Rn. 127). Die bloße Leistungsverweigerung genügt dagegen zur schlüssigen Erhebung der Einrede des § 273 BGB grundsätzlich nicht (siehe RGRK-Alff, a.a.O.; Soergel-Wolf, a.a.O.). Auch im vorliegenden Fall ließ die Nichtzahlung der Mieten für die Monate April und Mai 2011 nicht in eindeutiger Weise schlüssig erkennen, dass die Beklagten die Mieten gerade im Hinblick auf den nicht erfolgten Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit zurückhielten. Dies gilt auch dann, wenn berücksichtigt wird, dass die Beklagten zuvor erklärt hatten, im Fall eines nicht fristgemäß erfolgenden Nachweises der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen: Wie vorstehend geschildert wurde, wohnt dem Kriterium der Ordnungsgemäßheit der Anlage ein Spielraum inne. Gerade dann, wenn die Klägerin wie im vorliegenden Fall die Aufforderung der Beklagten nicht ignoriert, sondern ihnen vielmehr eine allerdings nicht genügende Kontostandbestätigung über das Kautionskonto zugesandt hat, kann die Klägerin, wenn die Beklagten sodann die Mieten nicht zahlten, nicht hinreichend eindeutig darauf schließen, dass dies wegen eines nicht genügenden Nachweises der Ordnungsgemäßheit der Anlage der Mietsicherheit erfolgt wäre, zumal die Beklagten nicht nach Erhalt der Kontostandbestätigung gegenüber der Klägerin erklärt hätten, dass diese ihnen nicht genügen würde. Die Klägerin konnte vielmehr allenfalls vermuten, dass die Nichtzahlung der Mieten etwas mit dem geforderten Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit zu tun haben könnte, für eine hinreichend eindeutige Erklärung im Wege schlüssigen Verhaltens der Beklagten genügt dies aber nicht.

f. Ausdrücklich bezogen sich die Beklagten dagegen erst in ihrer Klageerwiderung zur Begründung der Nichtzahlung der Mieten auf das von ihnen geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht wegen eines fehlenden Nachweises der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit; zu diesem Zeitpunkt war die Klage aber bereits rechtshängig geworden und damit bis zu diesem Zeitpunkt ursprünglich begründet.

g. Erloschen ist der Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von € 1.282,91 schließlich mit der Erklärung der Aufrechnung durch die Klägerin gegen den Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Mietsicherheit in ihrem Schriftsatz vom 18.11.2011. Damit ist endgültig Erledigung eingetreten, wobei bei der Aufrechnung erst die Aufrechnungserklärung das erledigende Ereignis darstellt und für die Frage der Beurteilung der Erledigung der zunächst zulässigen und begründeten Klage die materiell-rechtliche Rückwirkung der Aufrechnung gemäß § 389 BGB nicht zu berücksichtigen ist (siehe BGHZ 155, 392).

II. Hinsichtlich des mit dem Klagantrag zu 2. geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von € 197,09 ist die Klage nicht begründet. Ein durchsetzbarer Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Zahlung dieses Betrags an restlicher Miete für den Monat Mai 2011 aus § 535 Abs. 2 BGB besteht nicht.

a. Dem Anspruch auf die unstreitig nicht geleistete Miete für den Monat Mai 2011 in Höhe der nach der Erledigungserklärung allein noch geltend gemachten € 197,09 können vielmehr die Beklagten mit ihrer Erklärung, dass keine Forderungen der Klägerin mehr bestünden, nachdem die Mietsicherheit zur Abrechnung reif gewesen sei, zumindest konkludent die Erklärung der Aufrechnung mit ihrem restlichen Mietsicherheitsrückzahlungsanspruch entgegenhalten.

b. Der Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Mietsicherheit bestand unstreitig in Höhe des bei Auflösung des Kautionskontos vorhandenen Guthabens von € 1.651,66. Nach der Aufrechnung der Klägerin gegenüber diesem Rückzahlungsanspruch mit eigenen Forderungen in Höhe von € 1.282,91 für die Monate April und Mai 2011 sowie in Höhe von € 168,75 hinsichtlich des unbezahlten Teilbetrags der Miete für Februar 2011 verblieb ein Restbetrag des Anspruchs der Beklagten auf Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von € 200,-.

c. Mit dem verbleibenden Mietsicherheitsrückzahlungsanspruch in Höhe von € 200,- konnten die Beklagten gegen den Mietanspruch der Klägerin die Aufrechnung erklären, da die Klägerin nicht zur Zurückbehaltung dieses Teilbetrags der Mietsicherheit als Sicherheit für mögliche Nachzahlungsforderungen nach der noch nicht erfolgten endgültigen Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2011 berechtigt ist und der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Mietsicherheit somit sowohl fällig als auch nicht einredebehaftet ist. Ein eigentliches Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB konnte die Klägerin hinsichtlich der noch nicht abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2011 ohnehin nicht geltend machen, da es sich insoweit mangels Abrechnung noch nicht um eine fällige eigene Forderung handelt (siehe BGH, Urt.v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, 1423). Aber auch eine Zurückbehaltung dieses Restbetrages der Mietsicherheit aufgrund der Zweckbestimmung der Mietsicherheit (siehe BGH, a.a.O.) ist vorliegend nicht möglich, da die allgemein anerkannte angemessene Abrechnungsfrist für die Mietsicherheit verstrichen ist und im Übrigen jedenfalls keine konkreten Erwartungen begründet sind, dass es zu einem Nachzahlungsanspruch des Vermieters wegen der Betriebskosten für das Jahr 2011 kommen wird.

aa. Die Abrechnung einer Mietsicherheit ist nach allgemeiner Auffassung binnen einer angemessenen Abrechnungsfrist vorzunehmen (siehe BGH, Urt.v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, 1423; OLG Düsseldorf, Urt.v. 01.10.2009 - 10 U 58/09, ZMR 2010, 356; LG Berlin, Urt.v. 01.03.2011 - 65 S 201/10, Blank/Börstinghaus (3.A.), § 551 BGB Rn. 78; Grundeigentum 2011, 484; Münchener Kommentar-Bieber (6.A.), § 551 BGB Rn. 17; Schmidt/Futterer-Blank (10.A.), § 551 BGB Rn. 97; Staudinger-Emmerich (2010), § 551 BGB Rn. 29). Als solche Frist wird im Regelfall, sofern nicht besondere Umstände des Einzelfalls eine längere Frist gebieten, ganz überwiegend ein Zeitraum von jedenfalls nicht länger als sechs Monaten angenommen (siehe BGH, Urt.v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, 1423 (Tz. 10); LG Berlin, a.a.O.; Münchener Kommentar-Bieber (6.A.), § 551 BGB Rn. 17; Staudinger-Emmerich (2010), § 551 BGB Rn. 30; Schmidt/Futterer-Blank (10.A.), § 551 BGB Rn. 97, jeweils m. zahlr. w. Nachw.; für eine kürzere Abrechnungsfrist bspw. AG Erfurt, Urt.v. 09.06.2010 - 5 C 30/10), so dass bei Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.05.2011 mit dem Ablauf des 30.11.2011 die Mietsicherheit abzurechnen gewesen wäre. Allerdings wird von der herrschenden Meinung grundsätzlich auch anerkannt, dass die Mietsicherheit auch zur Sicherheit für einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten dienen kann (siehe BGH, Urt.v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, 1423). Hinsichtlich der Verwendung der Mietsicherheit zur Sicherheit für diese Betriebskostennachzahlungsansprüche wird teilweise vertreten, dass auch nach Verstreichen der sonst allgemein angenommenen angemessenen Abrechnungsfrist jedenfalls ein angemessener Teilbetrag der Mietsicherheit zurückbehalten werden könne (siehe BGH, Urt.v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, 1423 (Tz. 16); AG Hamburg-Barmbek, Urt.v. 12.11.2009 - 813b C 34/09, WuM 2010, 153; Münchener Kommentar-Bieber (6.A.), § 551 BGB Rn. 17). Demgegenüber wird von anderer Seite in Rechtsprechung und Literatur vertreten, dass auch für etwaige Betriebskostennachzahlungsansprüche ein Zurückbehalten der Mietsicherheit über die allgemeine angemessene Abrechnungsfrist hinaus nicht zulässig sein könne (siehe LG Berlin, a.a.O.; AG Erfurt, a.a.O.; Schmidt/Futterer-Blank (10.A.), § 551 BGB Rn. 99; Staudinger-Emmerich (2010), § 551 BGB Rn. 31). Der erstgenannten Auffassung ist zuzugeben, dass auch für den Vermieter Betriebskostenabrechnungen nicht ohne weiteres in engem zeitlichen Zusammenhang zum Mietende erstellt werden und dass der Vermieter grundsätzlich gemäß § 556 Abs. 3 S. 4 BGB zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet ist (so BGH, Urt.v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, 1423 (Tz. 16)). Andererseits steht zu berücksichtigen, dass gerade für eventuelle Nachzahlungsansprüche nach Betriebskostenabrechnungen eine Privilegierung des Vermieters im Sinne einer deutlichen Verlängerung der Abrechnungsfrist entgegen der vom Gesetz gewollten beschleunigten Abwicklung der wechselseitigen Ansprüche (vgl. § 548 BGB) wenig überzeugend sein kann: Im Gegensatz zu sonstigen Ansprüchen des Vermieters nach Vertragsbeendigung steht im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung schon grundsätzlich nicht fest, ob diese zu Ansprüchen des Vermieters oder stattdessen des Mieters führen wird. Zudem steht gerade in Bezug auf die Betriebskosten dem Vermieter durch die Festsetzung und Anpassung der Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen ein probates alternatives Sicherungsmittel zur Seite (siehe § 560 Abs. 4 BGB; Staudinger-Emmerich, a.a.O.; Schmidt-Futterer, a.a.O.). Vor allem aber ist festzustellen, dass eine solche Verlängerung der Mietsicherheitsabrechnungsfrist im Hinblick auf Betriebskosten wenig überzeugend erscheinen muss, wenn berücksichtigt wird, dass der BGH in seiner grundlegenden Entscheidung sowohl für die Abrechnungsfrist im Allgemeinen wie für die Abrechnungsfrist bei Betriebskosten im Besonderen unterschiedslos von der Beachtung von einer „angemessenen Frist“ spricht (BGH, Urt.v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, 1423 (Tz. 9 und 16)): Akzeptiert auch der BGH, dass es hinsichtlich der Abrechnungsfrist im Allgemeinen (erst) Umstände des Einzelfalls sind, die eine erst später als sechs Monate nach Mietvertragsende eintretende Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung der Mietsicherheit für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar erscheinen lassen (siehe BGH, Urt.v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, 1423 (Tz. 10)), so stünde dies im Widerspruch dazu, wenn im Hinblick auf ausstehende Betriebskostenabrechnungen gar noch die Ausschöpfung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB auch hinsichtlich der Mietsicherheitsrückzahlung zugelassen würde und somit für diesen Teil-Sicherungszweck der Mietsicherheit geradezu regelmäßig und in Umkehrung des eigentlich vorgesehenen Regel-Ausnahme-Verhältnisses die Fälligkeit der Mietsicherheitsrückzahlung ganz erheblich über den Zeitraum von sechs Monaten nach Mietvertragsende hinausgeschoben würde (siehe so auch LG Berlin, a.a.O.). Da besondere Umstände oder gegenüber dem Regelfall gesteigerte Schwierigkeiten der Abrechnung im vorliegenden Fall nicht vorgetragen sind, wäre demnach auch im Hinblick auf noch nicht abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2011 die Mietsicherheit vollständig zur Rückzahlung fällig, ohne dass nach dem Sicherungszweck der Mietsicherheit noch ein Teilbetrag wegen eines möglichen Betriebskostennachzahlungsanspruchs zurückbehalten werden könnte.

bb. Jedenfalls aber ist im vorliegenden Fall deswegen eine Fälligkeit zur Rückzahlung auch des Teilbetrags der Mietsicherheit eingetreten, der von der Klägerin im Hinblick auf die noch nicht erfolgte Betriebskostenabrechnung zurückbehalten worden ist, weil nicht substantiiert vorgetragen ist, dass das Entstehen einer Nachforderung der Klägerin begründet erwartbar ist. Auch unabhängig von den vorstehenden Ausführungen zur Frage, ob im Hinblick auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten eine gegenüber der allgemeinen Dauer der angemessenen Frist verlängerte Abrechnungsfrist zu berücksichtigen sein kann, wird der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit auch im Hinblick auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten spätestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses fällig, sofern nicht konkrete Erwartungen begründet sind, dass es zu einem Nachzahlungsanspruch des Vermieters kommen wird.

Dieses Erfordernis ist bereits ausdrücklich und unmittelbar der Rechtsprechung der BGH zu entnehmen, der von der Möglichkeit der Einbehaltung eines Teilbetrags der Mietsicherheit bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung spricht, „wenn eine Nachforderung zu erwarten ist“ (siehe BGH, Urt.v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, 1423 (Tz. 11)). Dies entspricht auch der gerechten Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen der Parteien des Mietvertrags: Ist vor erfolgter Abrechnung der Nebenkosten noch keineswegs abzusehen, ob ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters oder des Mieters entstehen wird, ohne dass für die eine oder andere Seite eine besondere Wahrscheinlichkeit spräche, dann wäre es auch nicht zu rechtfertigen, einseitig dem Sicherungsinteresse des Vermieters den Vorrang zu geben. Zudem vermag auch allenfalls die Betonung des Erfordernisses einer konkreten Erwartung einer Nachzahlung den vorstehend offengelegten Widerspruch zwischen einer nur im Einzelfall sechs Monate übersteigenden Abrechnungsfrist im Allgemeinen und der Verlängerung dieser Frist im Hinblick auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten aufzulösen: Das Regel-Ausnahme-Verhältnis wird nicht länger auf den Kopf gestellt, wenn nicht in jedem Fall einer noch nicht erfolgten Nebenkostenabrechnung eine deutlich längere Frist zur Abrechnung der Mietsicherheit zugebilligt wird, sondern nur in solchen Fällen, in denen zumindest insoweit besondere Umstände des Einzelfalls vorliegen, als konkrete Erwartungen für das Entstehen einer Nebenkostennachzahlung zugunsten des Vermieters bestehen.

Das Vorliegen dieser Voraussetzung ist aber schon nach dem Klägervortrag selbst nicht substantiiert behauptet: Auch soweit für die Jahre 2009 und 2010 jeweils Betriebskostennachzahlungsansprüche zugunsten der Klägerin entstanden waren, hat dies keine Aussagekraft für eine entsprechende Erwartung für das Jahr 2011: Dies ergibt sich bereits daraus, dass zum September 2010 die Nebenkostenvorauszahlungen auf € 195,- angehoben wurden. Wären bereits für das gesamte Jahr 2010 die erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen gefordert worden, wie sie für das Jahr 2011 von Anfang an geltend galten, dann hätten sich für 2010 keine Nachzahlungen ergeben. Weitere Anhaltspunkte außer den Nachzahlungen aus den Vorjahren, aus denen sich die Erwartung einer Betriebskostennachzahlung für 2011 ergeben könnte, sind von der Klägerin nicht vorgetragen worden.

d. Ein zeitlich verlängertes Recht der Klägerin zur Zurückbehaltung des Teilbetrags der Mietsicherheit i.H.v. € 200,- im Hinblick auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten für das Jahr 2011 ergibt sich auch nicht aus der Regelung in § 19 des Mietvertrags, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, wegen ihm zustehender Ansprüche aus dem Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch abzurechnender Betriebskosten nach § 5.2 auszuüben. Weder § 19 des Mietvertrags noch die darin in Bezug genommene Regelung des § 5.2 enthalten Höchstfristen für die Abrechnung der Mietsicherheit: Würde durch die vertragliche Regelung in der Weise von der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB abgewichen, dass keine oder eine übermäßig lange Abrechnungsfrist für die Mietsicherheit eingeräumt würde, so ist diese Regelung gemäß § 551 Abs. 4 BGB als dem Mieter nachteilige Regelung unwirksam (siehe Schmidt/Futterer-Blank (10.A.), § 551 BGB Rn. 99; Staudinger-Emmerich (2010), § 551 BGB Rn. 33). Dass § 5.3 des Mietvertrags die gesetzliche Abrechnungsfrist für Nebenkostennachzahlungen wiedergibt, ist demgegenüber unbeachtlich, weil in § 19 des Mietvertrags auf § 5.3 nicht verwiesen wird, so dass der mietvertraglichen Regelung gerade nicht sicher zu entnehmen wäre, dass die Frist des § 5.3 auch für die Zurückbehaltung eines Teils der Mietsicherheit zur Befriedigung von Nebenkostennachzahlungsansprüchen gelten soll.

e. Das Aufrechnungsrecht der Beklagten ist auch nicht nach § 19 des Mietvertrags ausgeschlossen, da die dort getroffene Regelung zum Ausschluss der Aufrechnung durch den Mieter sich ausdrücklich allein auf die Zeit der Vertragsdauer beschränkt, nicht dagegen nachvertraglich wirkt.

f. Im Übrigen wäre auch ohne die Wirkung der Aufrechnung jedenfalls zum 10.11.2011 das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten hinsichtlich der Zahlung der restlichen Miete wieder aufgelebt, da ab diesem Zeitpunkt mit der Auflösung des Kautionskontos die restliche Mietsicherheit nicht länger ordnungsgemäß angelegt war.

III. Hinsichtlich des mit dem Klagantrag zu 2. weiter geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von Zinsen auf den ursprünglich als Hauptforderung geltend gemachten Betrag von € 1.480,- für den Zeitraum vom 02.06.2011 bis zum 10.11.2011 sowie von € 8,74 an ausgerechneten Zinsen für den Zeitraum vom 06.04.2011 bis zum 02.06.2011 ist die Klage begründet nur, soweit als Verzugszinsen nach den §§ 286, 288 BGB Zinsen auf € 197,09 vom 05.05.2011 bis zum 10.11.2011 sowie auf € 740,- für den Zeitraum vom 06.04.2011 bis zum 31.05.2011 sowie auf € 542,91 für den Zeitraum vom 05.05.2011 bis zum 31.05.2011 geltend gemacht werden. Die Verurteilung erfolgt insoweit gesamtschuldnerisch, da im Hinblick auf den ursprünglichen Klagantrag auch für den zuletzt gestellten Klagantrag zu 2. die Absicht der Ausrichtung auf eine gesamtschuldnerische Haftung offenbar ist.

a. Auf die ursprüngliche Miete für April 2011 i.H.v. € 740,-, hinsichtlich derer die Klägerin nach ihrer Erklärung der Aufrechnung mit dem Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Mietsicherheit in dieser Höhe den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, sind Verzugszinsen ab dem nach dem Kalender bestimmten Tag der Fälligkeit (§§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 556b Abs. 1 BGB) nur für den Zeitraum vom 06.04.2011 bis zum 31.05.2011 geschuldet: Die Aufrechnung bewirkt, dass die gegenseitigen Ansprüche zu dem Zeitpunkt als erloschen gelten, als sie sich aufrechenbar gegenüberstanden (§ 389 BGB). Hierfür kommt es gemäß § 387 BGB für die Hauptforderung der Klägerin auf deren Fälligkeit an, für die Gegenforderung der Beklagten dagegen auf deren Erfüllbarkeit. Die Hauptforderung der Klägerin, d.h. der Mietzahlungsanspruch für April 2011 wurde am 06.04.2011 fällig. Der Mietsicherheitsrückzahlungsanspruch der Beklagten war demgegenüber bereits mit Leistung der Mietsicherheit aufschiebend bedingt entstanden und wurde erfüllbar mit Rückgabe der Mietsache zum 31.05.2011 (siehe allgemein BGHZ 84, 345; Blank/Börstinghaus (3.A.), § 551 BGB Rn. 75; Schmidt/Futterer-Blank (10.A.), § 551 BGB Rn. 95). Ab diesem Zeitpunkt lag mithin aus der Sicht der Klägerin eine Aufrechnungslage vor (siehe Palandt-Grüneberg (70.A.), § 387 BGB Rn. 12), so dass nach der Aufrechnung seitens der Klägerin von den Beklagten nach dem 31.05.2011 keine Verzugszinsen auf die durch die Aufrechnung zum Erlöschen gebrachte Mietforderung für April 2011 geschuldet werden.

b. Hinsichtlich des Teilbetrags der Miete für Mai 2011 i.H.v. € 542,91, im Hinblick auf den die Klägerin ebenfalls nach ihrer Erklärung der Aufrechnung den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, sind Verzugszinsen dementsprechend nur für den Zeitraum vom 05.05.2011 bis zum 31.05.2011 geschuldet.

c. Auf den Betrag von € 197,09 als verbleibenden Teilbetrag der Miete Mai 2011, hinsichtlich dessen die Klägerin nicht Erlöschen durch Aufrechnung herbeigeführt hat, sind Verzugszinsen vom 05.05.2011 bis zum 10.11.2011 zu zahlen. Zinsen sind auf diesen Teilbetrag bis zum beantragten Zinsende zum 10.11.2011 zu zahlen, da weder eine Aufrechnung zu einem rückwirkenden früheren Zeitpunkt des Erlöschens dieser Forderung führte noch die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch die Beklagten den bestehenden Verzug vor dem 10.11.2011 aufhob. Die Aufrechnung der Klägerin betrifft diesen Anspruch schon nicht und die Aufrechnungserklärung der Beklagten führt anders als die Aufrechnungserklärung der Klägerin vorstehend unter a. hier nicht zu einem weitergehenden rückwirkenden Entfallen des Verzugs ab Fälligkeit des Mietzahlungsanspruchs für Mai 2011, da der Mietsicherheitsrückzahlungsanspruch der Beklagten nach den vorstehenden Ausführungen erst später fällig geworden ist. Auch wenn seitens der Beklagten am 19.10.2011 mit der Zustellung der Klagerwiderung an die Kläger eine ausdrückliche Bezugnahme auf das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten erfolgte, beschränkt dies die Wirkungen des Verzugs nicht: Zum einen führt die Erhebung der Einrede des § 273 BGB bei bereits bestehendem Verzug allenfalls zu einer Beseitigung des Verzugs ex nunc und nicht zu einer Rückwirkung (so BGH, Urt.v. 17.02.1969 - II ZR 102/67, NJW 1969, 1110; Staudinger-Bittner (2004), § 273 BGB Rn. 121; anders dagegen Münchener Kommentar-Krüger (5.A.), § 273 BGB Rn. 93; Soergel-Wolf (12.A.), § 273 BGB Rn. 62). Vor allem aber hätte es zur Aufhebung eines bestehenden Verzugs durch die Erhebung der Einrede des § 273 BGB neben der bloßen Geltendmachung der Einrede auch des Anbietens der eigenen geschuldeten Leistung seitens des Schuldners Zug um Zug gegen die Erfüllung des Gegenanspruchs gegen den Gläubiger bedurft (so BGH, Urt.v. 25.11.1970 - VIII ZR 101/69, NJW 1971, 421; RGRK-Alff (12.A.), § 273 BGB Rn. 18; Soergel-Wolf, a.a.O.; Staudinger-Bittner, a.a.O.).

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.